傾斜地

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傾斜地の土地としての特徴

傾斜地とはその名の通り斜めに傾いている土地のことをいい、よく似た言葉に「崖地」があります。
一般的に崖地は傾斜が急なことから住宅地として利用が困難な土地のことを言うのに対し、傾斜地は住宅地として活用できるような土地のことを指します。

ただし、傾斜地・崖地はともに法律で明確な定義が定められているものではありません。
建築基準法においては「がけ地」という名称の記載があるものの、傾斜地の名称やどのような土地がそれに該当するのかについては明記されていません。

傾斜地は隣の建物と高低差があることにより、遮ることが少なく採光に優れた物件が多いという特徴もあります。
土地の特性的に自然豊かな場所が多いというメリットもよく見られます。

住宅建設におけるメリット・デメリット

メリット

眺望が良く、採光に優れる

傾斜地を選ぶメリットとして、眺望が良いという点が挙げられます。高台の傾斜地の場合は、周辺に視界を遮るものがないことから、日々の生活の中で景色を楽しめます。場所によっては、海を一望できる、花火大会が見られるなどのメリットがあることも。

さらに、周囲に遮るものがないということは、日当たりも良いというメリットも得られます。家の中にたっぷりと光が差し込むため、明るいリビングを実現することも可能。日当たりの良い場所にサンルームなどを設置することもできます。

形状を活かした空間設計がしやすい

傾斜地に家を建てる場合には、傾斜を活かした間取りを作れるのも魅力です。例えば、平坦な土地で地下室を設ける場合には、わざわざ地下部分を作る必要がありますが、傾斜地の場合にはうまく傾斜を活かすことによって、自ずと地下部分ができます。

また、地下1階部分にビルトインガレージを設けるといった間取りも実現可能。車やバイクなどを趣味としている方などは趣味を楽しめる空間ができるため、一味違った魅力的な住まいづくりを行うことができます。

平坦地と比べて土地価格が安い

土地を平らにするための工事が必要であるため、その分の工事費は発生しますが、平坦な土地と比較すると、傾斜地は土地の価格が安い傾向がある点もメリットのひとつといえるでしょう。

また安全に配慮した住まいを立てるため、地盤改良や擁壁の工事を行うことになるケースもありますが、土地自体は価格を抑えた形で購入できます。家を建てるにあたって土地代を抑えたいと考えている方の場合には、傾斜地はおすすめの選択肢といえます。

デメリット

基礎工事費用が高くなる場合がある

場合によっては地盤改良工事が必要なこともあり、基礎工事費がかさんでしまうことがあります。特に傾斜地の地盤が緩いといった場合はそのまま家を建てることはできませんので、地盤改良を行った上で家を建築していきます。

地盤改良が必要な場合、多額の工事費がかかることもありますので、工事が必要かどうか、必要な場合にはどれくらいの費用がかかるのかといったことなどを十分に確認した上で、その土地を購入するか検討するようにしてください。

外構費用がかさむことがある

傾斜地に家を建てる場合には、斜面の土が崩れてくるのを防ぐ役割を持つ擁壁を作らなければならないケースが多いといえますが、その場合には当然工事を行うための費用が発生します。この点から、傾斜地に家を建てる際には外構工事のための費用がかさんでしまう可能性が考えられます。

さらに、もし擁壁が老朽化などによってその一部が壊れてしまった場合には、そこに建てられている家そのものも損傷を受ける場合があります。この場合には、復旧するためのコストがかなりかかってくるという点もデメリットであるといえます。

インフラ工事が必要な場合がある

傾斜地を購入しようとする場合には、あらかじめ水道やガス、電気などのインフラ設備が整っているかを確認しましょう。傾斜地に限らず、家を建てるための土地を購入する場合には、まず初めにインフラ設備を確認することが大切です。中でも傾斜地の場合には、配管が届いていない可能性もあります。

もしインフラ設備が整っていない土地の場合には、まずは整備を行う必要があります。このインフラ整備にも費用がかかってしまう場合がある点もデメリットのひとつといえるでしょう。

メリットを活かし、デメリットを解消するには？

傾斜地のメリットを活かし、デメリットを解消するためには、どのような家の設計をするかが重要です。

その土地で家を建てたいと思うのは、価格以外にも様々な背景があるでしょう。

そんな思いを叶えるためにも、傾斜地での施工経験のある建築事務所を探してみてください。

傾斜地の家づくりを成功させるために

傾斜地に家を建てる際は、地形の特性を最大限に活用しつつ、その特性ゆえのリスクに対応することが成功のカギとなります。以下のポイントを押さえた上で計画を進めることで、快適で安全な住まいを実現することができるでしょう。

徹底した地盤調査と土壌の特性把握

傾斜地の家づくりで最も重要なのは、地盤の安定性です。例えば山の中腹や丘陵地などの地盤が不安定な場所では、土壌の強度や地盤の種類を正確に把握するための詳細な調査が必要です。調査の結果によっては、地盤改良工事や特別な基礎設計が求められることがあります。山間部に建つ家では、擁壁を設置して土砂の崩落を防ぐことが一般的です。こうした対応をしっかりと行うことで、建物の安全性を向上させることができます。

適切な基礎設計と構造の工夫

傾斜地では、通常の基礎設計では不十分なことが多いです。傾斜地の住宅では「ピロティ」と呼ばれる柱だけで支えるデザインや、地盤に深く打ち込む杭基礎を採用することがあります。ピロティは建物を高い位置に設置し、地面からの影響を最小限に抑えるための方法です。こうすることで、地盤の変動や土砂の影響を受けにくくなります。傾斜地での施工経験がある工務店や建築事務所と相談し、最適な基礎設計を行うことが、長期的な耐久性を確保するために重要です。

効果的な排水システムの設計

傾斜地においては、雨水や地下水の管理も非常に重要です。急な傾斜の土地では雨水が一方向に流れやすく、適切な排水計画がないと土砂崩れのリスクが高まります。これに対処するためには、地形に合わせた排水路や地下排水システムを設けることが必要です。例えば、雨水を効率的に排出するために、斜面に沿って排水溝を設けたり、地下に貯水タンクを設置することで、土壌の水分バランスを保つことができます。

デザインの工夫と空間の活用

傾斜地の特性を活かして住宅をデザインをするのも良いでしょう。例えば、階段状の階層設計やテラスを利用することで、地形の起伏を自然に取り入れた美しい外観と機能的な内部空間を作り出せます。山の斜面に建てられた家では、リビングスペースを高い位置に設け、窓からの眺望を最大限に楽しむデザインが人気です。また、自然光を効果的に取り入れるために、大きな窓を設置したり、風通しを良くするために開放的な間取りを考えることも大切です。

法的規制と許可の確認

地域によっては傾斜地に関する建築規制や許可が異なるため、事前に確認することが重要です。特定の傾斜角度以上の土地では、建築基準法や地域の条例によって制限を設けている場合があります。規制や許可をしっかりと確認し、適切に対応することで、法的トラブルを未然に防ぎ、スムーズな建設を実現できます。

傾斜地の住宅施工事例

細長段差敷地を利用した都心の狭小住宅

最大高低差が2.1ｍある都心の狭小敷地。

「アウトドアが好き、でも家にいる時はのんびりしたい。家事をしながらお子様の気配を感じたい。」

という施主の要望から玄関前の半地下部分をアウトドア用品のおける収納とし、1階にLDKと水回り、2階に寝室や子供部屋などを配置しています。

細長い敷地のため、手前－中央－奥と各空間のゾーニングの検討と採光の確保が課題でしたが、キッチンから玄関上の吹抜けまでをひと続きの空間とし、敷地段差を利用した天井高の高い玄関ホール、細長い敷地をうまく生かしたLDK空間となりました。

構造のプロがつくる、大きな窓と吹抜が魅力のゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）

構造設計を専門としている、建築のプロフェッショナルであるお客さまの住まいです。

こちらの家の間取りは、お客さまご自身で考えられたもの。南側に設けられた大きな窓に加え、LDK上部の吹き抜けのある開放的な空間が魅力的。キッチンに立っていると、庭先や2階の雰囲気も感じられる点も特徴です。

また、開放的な間取りでありながらも、太陽光発電と高い断熱性を組み合わせることにより、「ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）」の基準をクリアしています。

「がけ条例」を知って安全な家を建てよう

「がけ条例」は、斜面や崖に家を建てる際の安全性を確保するための規制を定めた地方自治体の条例で、がけ崩れや土砂災害から住民の生命と財産を守ることを目的としています。

東京都の場合「がけ条例」として知られる正式名称は「東京都建築安全条例」です。
こちらを例に、どういった規制があるのか紹介いたします。

参考：東京都例規集データベース「東京都建築安全条例」
（https://www.reiki.metro.tokyo.lg.jp/reiki/reiki_honbun/g101RG00001306.html）

擁壁の設置基準

傾斜地に家を建てる場合、擁壁（斜面や崖の土砂の崩壊を防ぐために設置される、石やコンクリートブロックが何段も積み重なった壁など）の設置が必要になる場合があります。条例では、擁壁の基礎ががけの下端を過ぎるこう配30度以内の良好な地盤に達しなければならないと規定されています。ただし、構造計算や地盤調査で安全が確認された場合は、この限りではありません。

建築物の耐火・防火構造

傾斜地に建てる建物が防火地域や準防火地域に位置する場合、建物の構造にも制限があります。特に三階以上の階に居室を設ける場合、防火指定区域内では木造ではなく、耐火建築物または準耐火建築物である必要があります。ただし、延べ面積が500平方メートル以下の特定の基準を満たす建物は例外とされます。

地盤と建物の安定性

傾斜地では特に地盤の安定性が問題となるため、地盤調査を行い適切な基礎設計を行うことが不可欠です。雨水の排水計画も重要で、適切な排水設備を設けることで地盤の浸食や建物の沈下を防ぐ必要があります。

許可と申請手続き

傾斜地に建築物を建てるには、事前に東京都の建築安全課への申請と許可が必要です。申請書類には、地盤調査報告書、設計図、補強計画などが含まれます。また、建築士や地盤の専門家の意見を取り入れた計画を立てることが推奨されます。